注文住宅の購入は、多くの方にとって一生に一度の大きな決断です。その際、ほとんどの方が利用するのが住宅ローンですが、金融機関の審査に通らなければ、夢のマイホームは実現しません。

「なぜ審査に落ちてしまったのだろう？」
「どうすれば審査に通るのだろう？」

この記事では、住宅ローン審査でつまずく原因と、審査を通過するための具体的な対策を詳しく解説します。住宅ローンの利用を検討されている方は、ぜひ最後までお読みいただき、審査対策にお役立てください。

住宅ローンの事前審査と本審査の違い

住宅ローンを検討する際、「事前審査」と「本審査」という言葉を耳にするものの、その違いがよくわからないという方は少なくありません。以下に、それぞれの審査の違いについてわかりやすく解説します。

事前審査

住宅ローンを検討する際、最初に行うのが「事前審査」です。これは、金融機関が融資の可否を簡易的に判断するもので、住宅購入の初期段階で実施されます。
事前審査での主なチェック項目と内容は以下の通りです。

これらの情報をもとに、金融機関は融資可能額や金利の目安を提示します。事前審査の結果は、あくまでも目安であり、本審査で必ずしも同じ条件で融資を受けられるとは限りません。

事前審査にかかる時間は、金融機関や審査状況によって異なりますが、通常は数日から1週間程度です。Web申込みの利用や必要書類の迅速な提出で、結果が出るまでの期間を短縮できる場合もあります。

本審査

事前審査の結果を踏まえ、さらに詳細な情報に基づいて融資の可否を最終的に判断するのが「本審査」です。事前審査である程度確認はされていますが、本審査ではより厳格な基準でチェックされます。
最近では事前審査をAI（人工知能）に任せている銀行もあるため、内容に間違いがないか、再度人の手で確認が行われるのです。

本審査での主なチェック項目と内容は以下の通りです。

本審査に要する期間は、金融機関や個々のケースによって異なりますが、通常1週間～2週間程度です。審査期間中は、金融機関から追加資料の提出を求められる場合もありますので、迅速な対応を心がけましょう。

住宅ローンの事前審査に落ちる理由

次に、なぜ住宅ローンの事前審査に落ちることがあるのか、その理由を見ていきましょう。

ローンの返済期間が長すぎる

契約者にとって、住宅ローンの返済期間が長ければ、月々の返済負担を抑えられます。しかし、金融機関は返済期間が長いほどリスクが高まると考えます。なぜなら、返済期間中に契約者の状況が変化する可能性があるからです。

例えば、病気やケガなどで収入が減ってしまったり、仕事ができなくなったりすると、返済が滞るリスクが高まります。また、転職がきっかけで収入が下がる可能性もあるでしょう。

国土交通省の調査によると、民間金融機関の98.5%が「完済時年齢」を融資の際に考慮する項目として挙げているほど、ローンの返済期間は重要な審査事項となっています。つまり、返済期間の長さは金融機関にとってはリスク要因となるため、慎重に審査されるのです。

収入と借入額のバランスが悪い

金融機関の審査における重要なポイントの一つに「返済負担率」があります。これは、年収に占める年間の住宅ローン返済額の割合を示す数値です。
一般的に、返済負担率の目安は20～25％程度がよいとされており、30～35％になると、審査が厳しくなったり、審査に落ちたりする可能性が高まります。

例として、年収400万円の人が、返済負担率が35％で住宅ローンを組む場合を考えてみましょう。

住宅ローンを支払うと、残りの金額は約12.3万円となります。日々の生活費も必要ですし、マイカーローンや奨学金を抱えている場合、さらに生活が厳しくなることが考えられます。

金融機関もこのような例は支払いが滞る可能性が高いと判断し、審査に通さないか、希望金額より減らした額を提示してくることがあります。

信用情報に傷がある

住宅ローン審査では、個人の信用情報が厳しくチェックされます。もし過去に金融事故を起こしていると、審査に通りにくくなる可能性が高くなります。

信用情報とは、クレジットカードやローンの利用履歴、返済状況などが記録されたもの。延滞や債務整理、自己破産などは、信用情報上の「傷」となり、事故情報として記録されます。これがいわゆる「ブラックリスト」と呼ばれるものです。こうした事故情報があると、金融機関は「返済能力に不安がある」と判断します。

例えば、株式会社日本信用情報機構（JICC）や全国銀行個人信用情報センター（KSC）によると、長期延滞の場合、事故情報の登録期間は、契約継続中の期間及び契約終了後5年以内です。このように、事故情報は一定期間経過後に信用情報機関のデータベースから削除されますが、金融機関が独自に保有する情報には残る場合があります。そのため、信用情報機関の情報が消えても、過去の延滞情報などが審査に影響を与えることがあります。

勤続年数が短い・自営業である

住宅ローン審査では、勤続年数と雇用形態が、返済能力を測る重要な指標となります。特に、勤続年数が短い場合や自営業の方は、金融機関から「安定性に欠ける」と判断されやすく、審査に影響が出る可能性があります。

金融機関は、勤続年数が短いと「転職を繰り返している」「収入が不安定になるのでは」と懸念します。また、自営業の場合は、会社員と比べて収入の変動が大きいため、同様にリスクが高いと判断される傾向があります。

一般的に、勤続年数が1年以上の人を対象としている金融機関が多いですが、1年以上勤務していても収入が安定していなければ審査に通ることは難しいでしょう。自営業の場合は、3期連続で黒字であれば収入が安定しているとみなされる傾向がありますが、業種や経営状況によって判断は異なります。

このように、勤続年数や雇用形態は住宅ローンの審査に大きな影響を与えるため、注意が必要です。

健康状態に不安がある

住宅ローン審査において、申込者の健康状態は重要な判断材料の一つです。多くの金融機関では、住宅ローン契約時に団体信用生命保険（団信）への加入を必須としています。

団信とは、住宅ローン契約者が万が一、死亡または高度障害状態に陥った際、住宅ローン残高を保険金で完済する生命保険です。健康状態に不安がある場合、団信への加入が困難となるケースがあり、その結果、住宅ローンの事前審査に通らないことがあります。

年齢が若すぎる

多くの金融機関では、20歳以上（または18歳以上）であれば住宅ローンの申し込みが可能であり、年齢が若いこと自体が審査で不利に扱われることはありません。

ただし、一般的に年齢が若い場合には、以下のような状況に当てはまる可能性があり、それが審査に影響を与えることがあります。

しかし、公務員であったり、十分な自己資金が用意できていたりする場合は、年齢が若くても審査に通りやすい傾向があります。また、親族に連帯保証人になってもらうことで、返済能力の補強が可能です。

以上、事前審査に落ちる理由をまとめると、以下の通りとなります。

住宅ローンの本審査に落ちる理由

住宅ローンの事前審査に通ったとしても、本審査で否決される可能性はゼロではありません。ここでは、本審査で落ちてしまう理由について解説します。

退職・転職をした

住宅ローンの事前審査後、退職や転職すると、本審査に影響を与える可能性が高まります。金融機関は住宅ローンの審査において、返済能力の安定性を重視しており、転職や退職によって雇用形態や収入が変化すると、返済能力の安定性に不安が生じるからです。

金融機関に知られなければ大丈夫だろうと安易に考える方もいますが、事前審査・本審査ともに健康保険証の提出が必須です。健康保険証の事業所名や交付日がチェックされるため、事前に申告した情報と相違があれば、所属先の事業所に確認が入ります。

別のローンを利用した

住宅ローンの事前審査後、新たに別のローンを利用すると、本審査で不利になる可能性が高まります。なぜなら、金融機関は住宅ローンの審査において、返済負担率を重要な指標としているからです。事前審査後に別のローンを組むことで、返済負担率が上昇し、金融機関が定める上限を超えてしまうと、返済能力に不安があると判断され、審査に通ることが難しくなります。

したがって、別のローンを利用したい場合は、住宅ローンの融資実行後に申し込むのが望ましいでしょう。やむを得ない事情で事前に別のローンを利用する必要がある場合は、事前に金融機関に相談することをおすすめします。

虚偽申告や情報の不一致があった

金融機関は、住宅ローンを貸し出すにあたり、申込者の信用性を重視します。信用性とは、返済能力だけでなく、申告内容の正確性や誠実さも含まれます。虚偽申告や情報の不一致は、申込者の信用性を大きく損なう行為です。金融機関は、そのような行為をする人物に対して、返済能力があったとしても、将来的に返済が滞るリスクが高いと判断する可能性があります。

また、住宅ローンの契約書には、虚偽申告があった場合の契約解除条項が含まれていることが一般的です。虚偽申告が発覚した場合、契約解除や一括返済を求められるだけでなく、損害賠償請求をされる可能性もあるため、誠実な対応をしましょう。

担保物件の価値に問題があった

住宅ローンの本審査では、担保物件の価値が重要な評価対象となります。これは、万が一、契約者が返済不能になった場合、金融機関が担保物件を売却してローン残債を回収するためです。

こうしたことから、希望する住宅ローン金額に対して、物件の価値が低いと判断されると、本審査に落ちる可能性があります。具体的には「土地の評価額が低い」「建築費用が建物の価値を上回る」「建物の構造や間取りが金融機関の評価基準に満たない」といったケースが考えられます。

もし、物件に何らかの問題があると判明した場合は、速やかに住宅会社に相談し、適切な対策を講じてもらうことが重要です。

以上、本審査に落ちる理由をまとめると以下の通りです。

住宅ローンの審査前にできる対策

事前審査・本審査に落ちる理由を把握し、「自分も該当するかもしれない」と感じたら、以下の対策を事前に講じておくことをおすすめします。

返済額・返済期間を見直す

返済負担率が35％を超えている場合は、返済額と返済期間を見直しましょう。返済額と返済期間は、どちらか一方だけでなく、両方を調整して最適なバランスを見つけることが重要です。

例えば、返済期間を延ばして毎月の返済額を減らしつつ、ボーナス返済を活用する返済計画も考えられます。そのほかにも、建築プランを見直す（延床面積を小さくする、設備のグレードを調整するなど）ことで、返済額を減らす方法も検討してみましょう。

住宅ローンの返済計画は、ご自身の状況によって大きく異なります。シミュレーションツールを利用したり、専門家に相談したりして、ご自身の状況に合った返済プランを考えることが大切です。

ペアローンも検討する

住宅ローンの審査対策として、ペアローンも有効な手段の一つです。ペアローンとは、夫婦それぞれが個別に住宅ローンを契約する方法で、1人でローンを組むよりも借入額を増やせる可能性が高まります。
夫婦それぞれが別々に審査を受けるため、返済能力も2人分として審査されます。

ペアローンは、収入が低い方や、勤続年数が短い方でも住宅ローンを組みやすくなるのがメリットです。また、夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入できるため、万が一のことがあった場合でも、残された家族の負担を軽減できます。

一方で、ペアローンには「諸費用が2倍かかる」「手続きが煩雑になる」といったデメリットがあり、夫婦それぞれが安定した収入を得ている必要があります。

以下にペアローンのメリットとデメリットをまとめました。

ペアローンを検討する際は、メリットとデメリットをよく理解した上で、ご自身の状況に合った選択をするようにしましょう。

借入金をできるだけ減らす

現在、マイカーローンやカードローンなど借入金がある場合、どれかを減らす方法を検討してみましょう。借入金が多いと、金融機関から返済能力に不安を持たれる可能性があり、住宅ローンの審査に影響を与えることがあります。

例えば、カードローンと奨学金の2つの借入金がある場合は、金利の高いカードローンから優先的に繰り上げ返済しましょう。そのためには家計を見直し、不要な保険を解約したり、携帯電話の料金プランを見直したりするなどの方法があります。

もし、どのように改善していいか分からない場合は、ファイナンシャルプランナーなど専門家に相談するのも有効です。

住宅ローンの審査に落ちてしまった場合の対処法

住宅ローンの審査に落ちてしまった時は、焦らずに対処法を検討することが大切です。以下に、状況を打開するための3つの方法をご紹介します。

他の金融機関へ相談する

住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合は、諦めずに他の金融機関に相談することをおすすめします。なぜなら、金融機関によって審査基準や融資条件が異なるからです。

例えば、A銀行では収入が重視される一方で、B銀行では勤続年数が重視されるとしましょう。A銀行の審査には落ちてしまったものの、勤続年数が長い方は、B銀行では審査に通る可能性があります。各金融機関の審査基準は公開されていませんが、相談してみる価値は十分にあります。一度の審査落ちで諦めずに、複数の金融機関に相談してみましょう。

頭金を増やす

住宅ローンの審査に落ちてしまった場合でも、頭金を増やすことで返済負担率を下げ、審査に通る可能性を高められます。頭金を増やす方法としては、「親や親族からの援助を受ける」「預貯金を取り崩す」などが考えられます。

ただし、親や親族から援助を受ける場合は、贈与税に注意が必要です。贈与額によっては贈与税がかかる場合があるため、事前に税理士などの専門家に相談し、適切な手続きを行うようにしましょう。

フラット35も検討する

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローン「フラット35」は、民間の住宅ローンとは審査基準が異なります。そのため、民間の住宅ローン審査に落ちてしまった場合でも、フラット35なら利用できる可能性があります。

フラット35は、民間の住宅ローンと比較して金利はやや高めに設定されていますが、返済額が固定されているため、将来の金利上昇による返済額の増加を心配する必要がなく、返済計画を立てやすいのがメリットです。金利上昇リスクを回避できることから、長期的な視点で考えると、結果的に総返済額を抑えられる可能性があります。

また、フラット35では団信の加入は任意となっているため、健康状態に不安がある方でも住宅ローンが組みやすいのもメリットです

事前準備と万一の対策で理想のマイホームを手に入れよう

住宅ローンは高額な借り入れであり、返済期間も長期にわたります。そのため、金融機関は返済が滞るリスクを避けるため、申込者の返済能力を厳しく審査します。

今回ご紹介した審査に落ちる理由をご覧になり、不安を感じた方もいらっしゃるかもしれません。過去にカードローンやクレジットカードの返済で遅滞があった方は、特に不安が大きいかと思いますが、諦めずに一度SHOEIの家にご相談ください。

信用情報に問題があり審査に落ちた場合でも、私たちと一緒に対策を講じて別の金融機関の審査に通ったお客様もいらっしゃいます。当社とお付き合いのある金融機関に、営業担当者を通じて交渉することもできます。

ご自身の借入可能額が分からない、勤続年数が短い、収入が少ないといった疑問や不安をお持ちの方も、遠慮なくSHOEIの家にご相談ください。住宅ローン審査に関する全面的なサポートはもちろん、ご希望の方には、仮審査のお手伝いもさせていただきます。

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